Stort intresse för att investera i skog

Med stort intresse för skog, bakgrund som Jägmästare och stort engagemang i sin roll som Kundansvarig på Landshypotek Bank i Jönköping har Fredrik Sjöström stor erfarenhet av skogsaffärer och besitter värdefull kunskap för dig som går i skogsinvesteringstankar. Kunskap han gärna delar med sig av, för att ge fler skogsintresserade goda förutsättningar till hållbara och lyckade skogsförvärv.

Intresset för att investera i skog fortsätter att öka och under de senaste tjugo åren syns en stadig prisuppgång på skogsfastigheter. Bland köparna finns de som vill utöka sina ägor, men också allt fler förstagångsköpare och blivande distansägare som söker alternativa placeringar till aktiemarknaden och ser skogen som en trygg investering för framtiden.

- Som köpare behöver du tänka igenom syftet med varför du vill köpa skog och hur du planerar att nyttja och bruka fastigheten framåt. Söker du investeringsalternativ, utökade jaktmöjligheter, rekreation eller är det själva produktionen du är intresserad av? Finns det fler intäktskällor än just skogsproduktionen? Det är några frågor att ställa sig tidigt, säger Fredrik Sjöström, Kundansvarig Landshypotek Bank.

Lönsamhet och framtida avkastning

Ingen fastighet är den andra lik och förutsättningarna till god framtida avkastning kan variera kraftigt mellan olika fastigheter, vilket utöver själva marknadsläget påverkar marknadspriset. Det finns också ett flertal andra faktorer som kan spela en betydande roll för fastighetens lönsamhet och framtida avkastning. Så som:

  • Fastighetens läge i förhållande till sågverk och massaindustri?
  • Har fastigheten ett utvecklat vägnät?
  • Boniteten?
  • Åldersfördelning?
  • Närhet till storstäder?

Skogsavverkning

Bilda dig en egen uppfattning av fastigheten

Som presumtiv köpare är det viktigt att besöka fastigheten du är intresserad av för att bilda dig en egen uppfattning kring fastighetens skogsbestånd, topografi och andel röta samt kunna uppskatta fastighetens tillväxt med mera.

- Till alla förstagångsköpare rekommenderar jag att ta hjälp av sakkunniga inför köpet. Så som en lokal virkesuppköpare. Men också att ta kontakt med oss på banken tidigt i processen för att diskutera dina köpplaner. Tillsammans kan vi se över dina finansieringsmöjligheter, planer för fastigheten och aktuell skogsbruksplan. Ibland händer det också att vi som bank får frågan om att följa med ut till fastigheten, vilket kan underlätta, tipsar Fredrik.

- Tyvärr kontaktar en del köpare oss på banken först när budgivningen är igång. Ju tidigare du hör av dig, desto bättre bollplank kan vi vara under hela processen – från tanke till finansiering vid ett faktiskt köp. Ett lånelöfte från banken underlättar för att sätta ett maxtak på vad du vill, och har ekonomi att betala. Det är annars lätt att dras med i budgivningen, fortsätter Fredrik.

Värdet av en uppdaterad skogbruksplan

Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt och det går inte alltid att lita blint på skogsbruksplanen. Den bygger på planläggarens subjektiva bedömning, vilket kan skilja sig från hur det faktiskt ser ut.

Med en skogsbruksplan som är uppdaterad nära köptillfället minskar risken att du missar eventuella åtgärder som redan är gjorda och som ännu inte tagits med i planen. Genom att göra stickprov i bestånden på fastigheten får du en bra bild av kvaliteten. Det finns även möjlighet att få planen verifierad av en planläggare eller skogskunniga personer hos skogsbolagen, Areal, Ludvig & Co, med flera. 

Skogsavverkning

Kostnadsmedvetenhet - beräkna och kalkylera

Fundera på om du önskar söka lagfart eller fastighetsreglera ditt tillköp till din tidigare fastighet. Då kan banken göra en korrekt pantsättning utifrån din önskade åtgärd. Kostnaden för fysiker för lagfart är 1,5 procent av köpeskillingen, plus en expeditionsavgift på 825 kronor, och för pantbrev 2 procent, plus expeditionskostnad 375 kronor. Äger du en fastighet sedan tidigare kan en reglering via lantmäteriförrättning minska dina kostnader. Observera då att pantbrev i den tillköpta fastigheten går förlorade.

- Du som köpare bör även fundera på och kalkylera kring vilka framtida kostnader som kan tänkas uppstå i samband med exempelvis avverkningar och andra skötselåtgärder såsom röjning, byggnadsunderhåll samt underhåll av vägar. Detta är något som vi på banken vill diskutera i samband med köpet och därigenom få kontroll över hur din framtida likviditet kan komma att förändras, säger Fredrik.

Skogsavtal till slutavverkningsbar skog

Det ska även noteras att banken kan belåna all mark utom slutavverkningsbar skog. Där behövs istället ett särskilt avtal, ett så kallat Skogsavtal, där du och banken kommer överens om vad pengarna från slutavverkningen ska gå till, t.ex. återinvestering eller amortering, fortsätter han.

Större avverkningar medför kostnader såsom markberedning, plantering och röjning. Det är därför viktigt att ha kontroll på likväl intäkter som framtida kostnader då intäkterna från en skogsfastighet är oregelbundna. Tänk även på att större avverkningar sänker virkesförrådet på fastigheten vilket samtidigt påverkar marknadsvärdet, dvs säkerheten för lånen försämras, och belåningsgraden tenderar att öka.

När köpet väl är klart hjälper banken och mäklaren dig med att se till att alla handlingar är klara inför tillträdet. På tillträdesdagen träffas oftast mäklare, säljare och köpare hos banken för att lösa eventuella lån, söka lagfart och ansöka om nya inteckningar.

Fredrik Sjöström

Fredrik Sjöström

Fortsatt dialog även efter köpet

Fortsätt att ha en öppen dialog med banken, även efter det att köpet är genomfört. Hur lånet ska amorteras, så att skogsfastighetens värde inte understiger lånebeloppet över tid, är bra att prata igenom med jämna mellanrum. Ett vanligt upplägg är att extraamortera när avverkningslikviden trillar in.

- Varmt lycka till med ditt skogsköp - och tveka inte att höra av dig till mig och mina kollegor, avslutar Fredrik.

Summering

  • Tänk igenom syftet med ditt köp och hur du planerar nyttja fastigheten.
  • Ta kontakt med din bank i god tid för att diskutera dina planer och finansieringsmöjligheter.
  • Besök fastigheten för att bilda dig en egen uppfattning kring skogsbestånden, andel röta, fastighetens tillväxtpotential med mera.
  • Se till att skogsbruksplanen är uppdaterad nära köptillfället. Ta stickprov.
  • Ta hjälp av en sakkunnig om du är förstagångsköpare och saknar erfarenhet.
  • Kontrollera i Fastighetsregistret vad som gynnar eller belastar fastigheten. Det kan t.ex. vara nyttjanderätter, servitut, inteckningar och förbehåll om överlåtelse.
  • Fortsatt att ha en öppen dialog med din bank, även efter det att köpet är genomfört, bl.a. om hur lånet ska amorteras så att skogsfastighetens värde inte understiger lånebeloppet över tid.

Att ta med till mötet med banken:

  • Aktuell skogsbruksplan på det tilltänka köpet, äger du en skogsfastighet sedan tidigare är det alltid bra att gå igenom även denna skogsbruksplan för att få en helhetsbild kring den framtida avkastningen samt er framtida betalningsförmåga.
  • Historiska och framåtriktade kalkyler som visar på din betalningsförmåga.
  • Har du näringsverksamhet sedan tidigare ska resultat- och balansräkningen också tas med för genomgång.
Läs mer

Skog till salu – tipsen för dig med säljplaner

Läs mer
Läs mer

Stort intresse för att investera i skog

Läs mer
Läs mer

Dags att avverka? Detta bör du tänka på

Läs mer