Köpa bostad till barn: Juristens råd till föräldrar
Att hjälpa sitt barn in på bostadsmarknaden är en generös handling – men också en juridisk snårskog. Vad händer om barnet separerar från sin sambo? Eller om du som förälder går bort? Vi har pratat med juristen Erica Clevenvik från Lexly om vad man bör tänka på innan man skriver på köpekontraktet.
Ökade bostadspriser gör att det kan vara svårt som förstagångsköpare att slå sig in på bostadsmarknaden. Därför händer det att föräldrar som har möjlighet hjälper till med finansieringen av barnets första bostad, oftast en lägenhet. Många gör det i all välmening, men glömmer ofta bort att tänka på vad som kan hända i framtiden.
– Man kanske tror att man alltid kommer vara överens och inte behöver några juridiska dokument. Men man glömmer ofta att tänka på vad som händer om föräldern exempelvis avlider, säger Erica.
Vem ska äga bostaden?
Det första steget är att fundera på vem som ska stå som ägare till bostaden – barnet, föräldrarna eller båda tillsammans.
– Jag brukar rekommendera att den som ska ha bostaden i framtiden också står som ägare från början. Det kan bli skattemässigt problematiskt att överlåta bostaden senare om den har ökat i värde, säger Erica.
Om en förälder står som ägare till en bostadsrätt, och senare vill överlåta den till barnet för inköpsvärdet – trots att den ökat i värde – kommer överlåtandet att betraktas som delvis en gåva och delvis en försäljning. Föräldern kommer då att beskattas för en del värdestigningen av bostadsrätten som har skett sedan köpet.
Delat ägande
En annan vanlig lösning, om man inte vill att barnet ska äga hela bostaden, är att föräldrarna äger 90 % och barnet 10 %. Det kan också vara ett sätt att komma runt bostadsrättsföreningars regler.
– Vissa föreningar godkänner inte att föräldrar äger och barn bor i lägenheten, då räknas det som andrahandsuthyrning. Men om barnet äger en liten del kan man komma runt det, förklarar Erica.
Tänk på syskon och framtida arv
Om du har flera barn är det viktigt att tänka på hur bostadsköpet påverkar dina övriga barn. Dels så att det blir rättvist mellan barnen, men också så att det inte uppstår problem om föräldrarna eller barnet skulle avlida.
– Om ett barn äger bostaden tillsammans med föräldrarna och dessa går bort, kan barnet behöva köpa ut sina syskon. Och om barnet äger bostaden själv men föräldrarna har bekostat den, kan det vara klokt att också skriva ett testamente eller andra avtal såsom skuldebrev eller gåvobrev så arvet blir rättvist fördelat.
Ibland är det inte bara biologiska föräldrar som hjälper till ekonomiskt, och då är det extra viktigt att ha koll på det juridiska.
– Det kan vara en bonusförälder som lånar upp på sin bostad för att ge en gåva eller ett lån till den andres barn. Då är det extra viktigt att skriva avtal, så att det är tydligt vad som gäller, säger Erica.
Skydda barnet vid samboskap
Om barnet flyttar in i bostaden med en partner gäller sambolagen – vilket kan få oväntade konsekvenser som en del inte tänker på, berättar Erica.
– Om bostaden är köpt för gemensamt bruk har sambon rätt till hälften av det barnet äger av bostaden vid en separation, oavsett vem som bekostat den. Därför är det viktigt att barnet skriver ett samboavtal, särskilt om det bara är barnet som äger bostaden, säger Erica.
Lån, gåva eller något mittemellan?
En annan viktig fråga är om pengarna till bostaden ska ses som en gåva eller ett lån. Grundregeln om du ger ditt barn en bostad (eller pengar för att köpa den) som gåva är att detta anses vara ett förskott på arv. Om inget annat anges kommer alltså gåvan att räknas av från framtida arv.
Vill du inte att arvet ska påverkas så kan du skriva in detta i ett gåvobrev. I gåvobrevet kan du även lägga till villkor som att pengarna till bostaden ska räknas som enskild egendom och undantas från sambolagen.
Om föräldrarnas bidrag istället ska ses som ett lån är det viktigt att komma överens om vad som gäller.
– Om barnet ska äga bostaden från början men föräldrarna står för pengarna, bör man skriva ett skuldebrev. Det reglerar hur barnet ska betala tillbaka pengarna. Om man ska stå på bostadslånet gemensamt är det även viktigt med ett regressavtal, säger Erica.
För att undvika framtida konflikter kan det även vara klokt att skriva ett samäganderättsavtal.
– Det kan reglera vem som ska stå för underhåll, avgifter och andra kostnader. Det är särskilt viktigt om både förälder och barn står som ägare, säger Erica.
Få koll på alla avtal
Regressavtal
Ett avtal mellan två personer som står på samma lån, där man internt bestämmer vem som ska betala vad.
Skuldebrev
Ett dokument som visar att någon är skyldig en annan person pengar – alltså som ett bevis på ett lån. Om du lånar ut pengar till ditt barn, till exempel till kontantinsatsen för en lägenhet, bör ni skriva ett skuldebrev. Det visar hur mycket som lånats, om ränta ska betalas och när pengarna ska betalas tillbaka
Samäganderättsavtal
Ett avtal mellan två eller flera personer som äger en bostad tillsammans, där man bestämmer hur ägandet ska fungera. Avtalet reglerar till exempel hur kostnader ska delas, vad som händer om någon vill sälja sin del, och hur vinsten ska fördelas.
Samboavtal
Ett avtal mellan sambor som reglerar vad som händer med bostad och bohag om man separerar. En bostad som köpts för gemensamt bruk ska enligt sambolagen delas lika mellan sambor vid en separation, detta oavsett vem som betalat. Sambon har alltså rätt till hälften av värdet som barnet äger om det blir en bodelning. Ett samboavtal kan därför vara viktigt både för barnet och föräldrarna som gjort en investering i bostaden.
Testamente
Ett dokument där man bestämmer hur dina tillgångar ska fördelas efter att du har avlidit. Om du har flera barn kan ett tydligt testamente minska risken för missförstånd eller tvister mellan barnen efter din bortgång. I ett testamente kan du skriva att bostadsstödet inte ska påverka arvet – eller att det ska göra det. I ett testamente kan du även skriva in att den del av bostaden som du äger ska vara barnets enskilda egendom, så att den inte delas vid en eventuell separation eller skilsmässa.
Gåvobrev
Ett gåvobrev är ett juridiskt dokument som bevisar att en gåva har skett. Det är en formell handling som klargör villkoren för gåvan, till exempel om den ska vara mottagarens enskilda egendom eller om den ska ses som förskott på arv. Gåvobrev används ofta vid gåvor av fastigheter, bostadsrätter, pengar eller värdepapper.
Checklista: Tänk på detta innan du hjälper ditt barn med bostadsköp
- Vem ska stå som ägare? Bestäm om barnet, förälder, eller båda ska stå på kontraktet – det påverkar både skatt och juridik.
- Gåva eller lån? Ska pengarna ses som en gåva (förskott på arv) eller ett lån? Skriv i så fall ett gåvobrev eller skuldebrev.
- Skriv avtal! Samboavtal, samäganderättsavtal, regressavtal – rätt dokument skyddar både barnet och föräldern.
- Tänk på syskonen. Hur påverkar bostadsköpet arvsfördelningen? Ett testamente kan förebygga framtida konflikter.
- Vad händer vid separation? Om barnet bor med en partner kan sambolagen ge oväntade konsekvenser. Se till att det finns ett samboavtal.
- Vad händer om du går bort? Fundera på hur bostaden ska hanteras i ett dödsbo – särskilt om du är delägare.
- Kolla med bostadsrättsföreningen. Vissa föreningar tillåter inte att föräldrar äger och barn bor – delat ägande kan då vara en lösning.
- Skatteplanera. En framtida försäljning mellan ägarna kan ge skatteeffekter – särskilt om bostaden ökat i värde.
Du vet väl om att som kund hos Landshypotek får du gratis rådgivning hos Lexly och rabatt på avtal? Läs mer om Lexly här
Flytta ditt bolån – bo kvar!
Du kan spara en hel del på att byta bank och det är enklare än du tror. När du flyttar ditt bolån till oss vet du redan på förhand vilken ränta du får utifrån hur stort ditt lån är i förhållande till bostadens värde.
Bolån
