Tips för dig som går i skogsköpartankar

Det är inte ovanligt att den som redan äger skog köper till ytterligare en skogsfastighet - till och med flera. Ofta är det närliggande skog som då är mest intressant för att rationalisera brukningen och dra nytta av stordriftsfördelar. Men så kallad nyetablering är också vanlig där många blir med skogsfastighet för första gången. Och här varierar kunskapsnivån. Niklas Ringborg på Landshypotek Bank reder ut begreppen och delar med sig av sina bästa tips kring vad du som förstagångsköpare bör tänka på.

 – Om du är intresserad av att köpa skog tycker jag att du ska börja med att fundera över syftet med köpet och hur du tänker nyttja fastigheten. Är det främst rekreation du är ute efter, själva produktionen, jaktmöjligheterna eller ser du det mer som en investering? Det säger Niklas Ringborg, som till vardags är segmentsansvarig på Landshypotek Bank och själv skogsägare.

Många skogsfastigheter läggs ut på HemNet via auktoriserade mäklare runt om i Sverige. Det kluriga är att ingen fastighet är den andra lik. Förutsättningarna varier beroende på hur skogen ser ut; som bonitet, åldersfördelning jaktmöjligheter, närheten till städer och arrondering. Och marknaden avgör såklart priset.

  – Generellt har prisuppgången varit stor de senaste tjugo åren. Personligen ser jag skogen som en hyfsat trygg investering över tid, säger Niklas. Men som vanligt gäller att historisk avkastning inte ger några garantier för framtida avkastningsmöjligheter. 

Finansiering och egen insats

När du hittat en skogsfastighet som du är intresserad av behöver finansieringen såklart säkras. Du behöver också se över vilka ekonomiska förutsättningar du har att egenfinansiera delar av köpet innan du lägger ett bud. En insats runt 25 procent av köpeskillingen är att rekommendera.

Ska du finansiera köpet via lån ska du kontakta banken innan du går in i budgivningen. Välj en bank som har goda kunskaper om affären. Där presenterar du vilken fastighet du ska köpa, vilken kontantinsats du har och vad du tänkt dig låna. Banken tittar på möjligheterna till finansiering och är allt ok får du ett lånelöfte på den specifika fastigheten.

Det du ska ha med till banken är:

  • aktuell skogsbruksplan
  • kalkyler som visar på din återbetalningsförmåga
  • har du näringsverksamhet sedan tidigare ska resultat- och balansräkningen också tas med

Banken kan belåna all mark utom slutavverkningsbar skog. Där behövs istället ett särskilt avtal, ett så kallat Skogsavtal, där du och banken kommer överens om vad pengarna från slutavverkningen ska gå till, t.ex. återinvestering eller amortering. Det kan också vara intressant att göra en förvärvskalkyl för att se hur framtida intäkter och kostnader kommer att slå. Blir kassaflödet positivt redan från början eller behövs betydande skogsvård som gör att kostnaderna överstiger intäkterna?

  – Över tid klarar en skogsfastighet sällan mer än 50 procents belåning till en normalränta, menar Niklas. Och har du inte möjligheten att lägga in så mycket själv behövs pengar från annat håll, som tjänsteinkomst eller andra kapitalinkomster.

Kolla även upp förutsättningarna för det framtida kassaflödet. Finns det andra intäkter förutom den från skogen; som jaktarrende, vindkraftsarrende eller hyresintäkter?

Skogsbruksplanen, den dolda balans- och resultaträkningen

Det är i skogsbruksplanen som du ser hur skogen ser ut. Den talar om hur fastighetens specifika skogsförutsättningar ser ut - med andra ord hur mycket marken producerar och hur mycket som går att avverka.

   Mitt tips är att se till att skogsbruksplanen är uppdaterad nära köptillfället. Är den inte det behöver det göras. Har du kunskapen själv, gå ut och gör stickprov på avgörande bestånd. Det går också att få hjälp med att få planen verifierad av planläggare eller skogskunniga personer hos skogsbolagen, LRF Konsult m.fl. 

Beräkna och kalkylera

Innan köpet bör du också göra en kalkyl på de kostnader som tillkommer vid avverkningar och andra skötselkostnader för fastigheten; som röjning, väg och byggnadsunderhåll. Kom ihåg att skilja på m3sk och m3fub när du gör dina kalkyler. Omräkningstalet är 1 m3sk =0,82 m3fub.

  – Tänk på att det även kan medföra stora kostnader om du tänkt avverka mycket i början och att virkesförrådet då sänks kraftigt. Det gör att marknadsvärdet kan sänkas på fastigheten och därmed öka belåningsgraden, d.v.s. säkerheten för lånet försämras. I anslutning till avverkningen ska du också räkna med kostnader för till exempel markberedning, plantering och röjning.

Ett räkneexempel för södra Sverige kan se ut såhär:

  • Markberedning ca: 3 000 kr/ha
  • Plantering kan variera kraftigt beroende på marken och antalet plantor, men är en betydande kostnad på cirka 12 000 kr/ha
  • Ett riktmärke för röjkostnader är 2 500 kr/ha

Vid köpet tillkommer också kostnader som du ska vara medveten om.

  • Är det ett rent köp tillkommer stämpelskatt, även kallad lagfartskostnad, på 1,5 % av köpeskillingen.
  • Om det inte finns uttagna pantbrev motsvarande lånebeloppet behöver nya pantbrev tas ut till en kostnad av 2 % på beloppet. Pantbreven hjälper banken dig att ta ut om du finansierar köpet via banklån.

Köp via inreglering

Skogsfastigheter kan även köpas genom inreglering. Antingen äger man en fastighet sedan innan och reglerar in den nya fastigheten i den, alternativt köps en mindre fastighet in som man sedan reglerar till. Det finns fördelar och nackdelar med dessa tillvägagångsätt beroende på vilka förutsättningar det finns på fastigheten, bl.a. med hänsyn till uttagna pantbrev, stämpelskatt etc.

Kvartalsvisa kostnader och oregelbundna intäkter

När lånet är utbetalt aviseras det kvartalsvis. Men intäkterna från skogen är oregelbundna, så det gäller att planera sin likviditet och sätta sig in i möjligheten till skogsavdrag och avsättningar på Skogskonton. Räntan på Skogskonton kan variera mellan bankerna, så jämför. Det går att flytta skogskonton fritt mellan banker om du hittar ett bättre alternativ.

Skatteverkets hemsida kan du läsa mer om skogsavdrag och skogskonton.

 

Läs mer

Så finansierar du skogen

Läs mer
Läs mer

Dags att avverka? Detta bör du tänka på

Läs mer
Läs mer

"Röjning lönar sig"

Läs mer