Så värderas en skogsfastighet som säkerhet vid finansiering

Hur beräknas egentligen en skogsfastighets totala marknadsvärde och hur ser banken på skogsmark som säkerhet jämfört med exempelvis ekonomibyggnader, jaktmöjligheter och åkermark? Vi reder ut begrepp som kan vara bra att känna till.

För den som exempelvis vill köpa ett hus på landet med tillhörande skog och är mera hemtam med privatbostadsmarknadens värderingsprinciper kan det vara lite krångligare med m3sk, m3fub och andra obekanta begrepp. Oavsett om du ska köpa en skogsfastighet för första gången, köpa till mark eller sälja är det därför bra att känna till hur en skogsfastighets olika delar värderas.

Så låt oss börja med att reda ut detta m3sk. m3sk, eller skogskubikmeter, är en enhet som ofta används i samband med skogsbruksplaner, prisstatistik och försäljning av rotposter och betecknar ett skogsbestånds virkesvolym. Måttet innefattar trädens hela stamvolym ovanför normal stubbhöjd. Det innebär att såväl topp som bark räknas med, men inte grenar, stubbar eller rötter. Skog säljs däremot oftast i måttet m3fub. En m3fub motsvarar 0,82 av en m3sk. 

Jämför kubikpriser och hektarvärde

Det kan tyckas enkelt att uppskatta ett ungefärligt värde genom att multiplicera snittpriset med skogsarealen, men är långt ifrån tillräckligt för att bedöma det totala marknadsvärdet på en enskild skogsfastighet.

För att bedömma totalvärdet behöver man titta på fler parametrar som jaktvärde, virkesvärde och råmarkvärde och sedan jämföra kubikvärdet med hektarvärdet. Exempelvis ger mark med mycket gammal skog ett högt hektarvärde och ett lågt kubikmeterpris. Vice versa kan lite skog ge ett högt kubikmetervärde, men ett lågt hektarvärde. Därför ska man inte enbart stirra sig blind på kubikmeterpriset, utan göra en samlad bedömning utifrån de lokala förutsättningarna.

Skogsbruksplanen är ett viktigt hjälpmedel och underlag för Landshypotek när vi ska titta på hur en fastighet ser ut, vad och när det ska avverkas och vilka åtgärder som behöver utföras. Arrondering, boniteten och belägenhet är faktorer som har stor påverkan på värderingen.

För åkermark är det markens beskaffenheter som värderas, inte värdet på grödan vid köptillfället. Ekonomibyggnader kan vara svårare att sätta ett värde på när en ny köpare tar över. De har ju sitt värde i driften. Det finns kanske inget alternativt användningsområde, så kallat alternativvärde, om verksamheten som bedrivits där läggs ned.

Bra jaktmarker värdesätts

Jaktvärdet bedöms bland annat utifrån viltbestånd, markens storlek och lokalkännedom. Men slutligen är det den enskilda köparen som värdesätter möjligheten till fri jakt vid köpet. Många är beredda att betala bra för goda jaktmarker och jaktmöjligheten marknadsförs ofta som ett mervärde av mäklarna. Det finns också stora intäkter i att arrendera ut jakträtten. Men intresset mellan skogsbruket och viltets utbredning kan också skapa bekymmer. 

Skillnaden mellan belåningsvärde och marknadsvärde

I diskussionen med banken kring finansiering görs en samlad värdering för  för att få fram marknadsvärdet så att belåningsvärdet kan bedömas. 

En vanlig missuppfattning är att belåningsvärdet är samma sak som marknadsvärdet. Vanligen bestäms belåningsvärdet med utgångspunkt från ett reducerat marknadsvärde för att säkerställa bankens säkerhet. Det är alltså utifrån belåningsvärdet som nivån på kreditbeloppet beviljas.

Marknadsvärdet är i motsats till belåningsvärdet det mest sannolika priset för en fastighet vid försäljning på en öppen fastighetsmarknad under normala förhållanden. För att höja marknadsvärdet, och därmed även belåningsvärdet, bör man aktivt sköta skogsvården; som röjning, dikesrensning, vägunderhåll med mera. Det är till del faktorer som påverkar fastighetens löpande tillväxt som i gengäld påverkar marknadsvärdet.

Och ska slutavverkningsbar skog räknas in som värde behövs ett skogsavtal skrivas. 

Sju korta om skogsvärdering

  1. Använd prisstatistik för att följa pristrender över ett större område eller riket i stort
  2. I en helhetsbedömning av totalvärdet ingår även parametrar som jaktvärde, virkesvärde och råmarkvärde
  3. Jämför kubikpriser och hektarvärde
  4. För åkermark är det markens beskaffenheter som värderas, inte värdet på grödan vid köptillfället
  5. Ekonomibyggnader kan vara svårare att sätta ett värde på när en ny köpare tar över då värdet ligger i driften
  6. Jaktvärdet bedöms bl.a. utifrån viltbestånd, markens storlek och lokalkännedom. Men slutligen är det den enskilda köparen som värdesätter möjligheten till fri jakt
  7. Ta hjälp av en sakkunnig
Läs mer

Stort intresse för att investera i skog

Läs mer
Läs mer

Granbarkborren ställer till stora problem

Läs mer
Läs mer

Dags att avverka? Detta bör du tänka på

Läs mer