Amortering på skogsfastigheter – så kan du tänka!

Amorteringen på en skogsfastighet sätts efter en bedömning av belåningsgrad, uttag från fastigheten, åldersfördelning på skogen och övriga verksamhetsintäkter. Här får du som skogsägare råd kring hur du kan tänka och exempel på hur det kan se ut.

Behöver man amortera på skogsfastigheter?

Det finns inget legalt amorteringskrav på skogsfastigheter, men bankerna har sina egna riktlinjer kring vad som anses vara en lämplig amortering för säkerheten. Genom att amortera på lånen kan ett utrymme byggas upp som ger större frihet vid nästa investeringstillfälle.

Så resonerar banken:
När banken lånar ut pengar tas ett kreditbeslut utifrån hur förutsättningarna ser ut vid det aktuella tillfället. Men efter tillträdet kan mycket hända. Avverkas det till exempel mycket efter ett köp kan värdet på fastigheten sjunka initialt. Skulle en högt belånad fastighet därefter realiseras finns risken att lånen överstiger värdet – och det vill banken naturligtvis förhindra. Därför krävs vanligtvis amorteringar vid stora uttag. Kassaflöden från skogsfastigheter är oftast ojämna vilket gör att en planenlig rak amortering kan vara svår att hantera. Då kan det vara bättre att amortera mer när man väl avverkar. 

Enligt Niklas Ringborg och Simon Edberg på Landshypotek Bank är en sund amorteringsplan 60 år för dessa typer av investeringar, vilket innebär att ca 1,6 procent av den totala skulden betalas av årligen. Och med dagens låga räntenivåer kan det vara bra att passa på att amortera lite extra för att vara bättre rustad för framtiden, menar Niklas och Simon.

Det kan även vara en god idé att överväga att binda räntan; både för att försäkra sig om att låsa fast den på en låg nivå, men även för tryggheten i att veta hur stora räntekostnaderna kommer att vara de närmaste åren.

Förutsättningar för finansiering

Vi har tidigare skrivit om kassaflöden från skogsfastigheter och sammantaget kan man räkna med en direktavkastning på mellan 1-2 procent. Naturligtvis finns det undantag. Där till ska marknads- och värdetillväxt läggas till, men de är svåra att amortera eller betala ränta med då de inte utgör ett kassaflöde i den bemärkelsen. Däremot påverkar tillväxten hur man kan se på amorteringen.

 – Generellt kan banker finansiera upp till 75 procent av marknadsvärdet och utöver det går det att toppfinansiera. Men eftersom avkastningen från skogsfastigheter är förhållandevis låg är det svårt att finansiera den med skogen som enda kassaflödesmotor.

Det bedömer banken vid skogsfinansiering:

  • Den långsiktiga återbetalningsförmågan från skogen baseras på tillväxten över tid, men det kräver att det finns avverkningsmogna bestånd som kan generera kassaflöden. 
  • Om det finns mycket slutavverkningsbar skog kan kassaflödet vara högt under en begränsad tid, sen kan slutavverkningsskogen vara borta och kvar är kalhyggen som behöver planteras och röjas vilket är en betydande kostnad.
  • Kassaflöden från skogsfastigheter är oftast ojämna vilket gör det svårt att bedöma återbetalningsförmågan genom historiska resultat och balansräkningar.  Det viktigaste hjälpmedlet är att ha en uppdaterad skogsbruksplan - skogsägarens dolda balans och resultaträkning. 
  • Normalt kan slutavverkningsbar skog inte belånas då den anses som en tillgång som kan förvinna genom avverkningar. Därför skrivs oftast avtal för slutavverkningsskog med en överenskommelse om att amortera en viss del vid avverkning för att hålla en stabil belåningsnivå.  

 – Sammanfattningsvis ser vi på Landshypotek Bank positivt på amortering då det ger möjligheter för framtida investeringar och att belåna den befintliga fastigheten vid nyförvärv. Det bidrar även till en minskad räntekänslighet på lång sikt.

Välkommen att höra av dig till oss och våra kollegor på Landshypotek Bank för hjälp med din nästa skogsfinansiering eller att titta över amorteringsmöjligheterna. 

 

Exempel för ungskogsdominerad fastighet - 100 hektar, röjningsskog och gallringskog

Denna typ av fastighet genererar inte mycket kassaflöde, snarare tvärt om. Röjningen kostar och överskotten från förstagallringarna är små. Då behövs kassaflöden från andra verksamheter eller lön för att understödja kalkylen. Lånen behöver i detta läge inte nödvändigtvis amorteras då den underliggande säkerheten förbättras i takt med den snabba skogvolymtillväxten och värdeutvecklingen i ungskogen. Värdet är inbundet i fastigheten och kan inte frigöras förutom vid försäljning. Det betyder att säkerheten/belåningsgraden succesivt kommer att förbättras. Skogsinvesteringar är långsiktiga och horisonten för kassaflöden kan vara en livstid. Det svåra med ungskogsdominerande fastigheter är att de inte klara att bära sig själv utan att det krävs andra kassaflöden för att kunna driva fastigheten.

Exempel för slutavverkningsdominerad fastighet - 100 hektar, slutavverkningsbar skog och gallring

Här finns ett stort kapital som kan avverkas och generera ett relativt bra kassaflöde under en period. Men om man avverkar mycket kommer virkesvolymen att sänkas kraftigt, vilket förmodligen gör att värdet på fastigheten minskar. Är fastigheten högt belånad kommer banken vilja att amorteringen kompenserar värdeminskningen som skett genom avverkning. Vid belåning av en sådan fastighet skrivs oftast avtal om slutavverkningsmogen skog som reglerar hur stor del som ska gå till amortering. Risken i dessa fastigheter är förhöjd då mycket av kapitalet ligger i volymtäta bestånd som kan drabbas av storm, brand och insektsangrepp vilket kan göra att värdet på kapitalet snabbt kan reduceras kraftigt.

Läs mer

Så kan du hantera skogens intäkter och kostnader

Läs mer
Läs mer

Granbarkborren ställer till stora problem

Läs mer
Läs mer

Stort intresse för att investera i skog

Läs mer