Skog till salu – tipsen för dig med säljplaner

Att sälja en skogsfastighet är för många den ekonomiskt viktigaste affären man gör. Det är mycket att tänka på, vare sig den ska överlåtas till någon i familjen eller säljas på öppna marknaden. Carl-Johan Bengtsson delar med sig av sina bästa råd för hur du som säljare bör agera. För det finns mycket att vinna på att det blir rätt från början.

Omsättningen för en skogsfastighet på den öppna marknaden är runt 30 år och våren är vanligtvis den stora försäljningsperioden. Kanske inte så konstigt då den spirande grönskan gör det extra attraktivt att visa upp bestånden just denna tid på året.

Att sälja din skogsfastighet är förmodligen en av de största affärerna du gör. Det krävs både kunskap om juridik, skatter och ekonomi. Och för att nå ut på marknaden behövs marknadsföring och säljteknik. Även den kunnigaste skogsägaren gör klokt i att anlita en duktig fastighetsmäklare. Det menar Carl-Johan Bengtsson som till vardags jobbar som kundansvarig på Landshypotek Bank med skogsaffärer som specialitet. 

  – Kontakta gärna några olika mäklare som kan den lokala marknaden. Har du möjlighet, gå på en visning själv för att se och få en känsla för hur de jobbar. Kolla med andra som sålt vilken de anlitade. Det finns också en hel del fakta att hämta in på nätet och Skogsforums medlemmar brukar vara snabba att dela med sig av råd och tips om du ställer en fråga där.

Jämför servicen

Vissa mäklare publicerar vilka fastigheter de sålt historiskt, men antalet tidigare försäljningar är inte det viktigaste kriteriet i valet. Boka in träff med några olika mäklare för att höra mer om vad de erbjuder och jämför vad som ingår i mäklararvodet; exempelvis reavinstuträkning, ny skogsbruksplan inför försäljningen, övrig juridisk hjälp etc.

Arvodet ska avspeglas i objektets storlek, komplexitet, köpesumma med mera. Vissa har ett fast arvode, andra provisionsbaserat - dock kan man avtala om fast arvode om det inte skulle bli någon affär. Det vanligaste är % av försäljningsbeloppet. 

Varje fastighet är unik

Priset sätts i förmedlingsuppdraget.

– Som underlag ska du alltid ha en färsk skogsbruksplan och det unika med just din skog ska självklart lyftas fram i försäljningsunderlaget. Precisera tid för försäljning, antal visningar och sätt en ram för planeringen. Tänk på att det oftast är enklare att sälja en obebyggd fastighet. Ta också reda på vad som händer om fastigheten inte säljs, utgår arvode ändå? Läs igenom uppdragsavtalet noga för att förstå innehållet i det. Och tänk på att det ska vara skriftligt och undertecknat av både dig och mäklaren.

Det händer att säljare blir förvånade att mäklaren har rätt till provision om fastigheten skulle säljas innan den marknadsförts och visats, men efter att förmedlingsuppdraget har ingåtts. Men inbegriper avtalet tre månader ensamrätt, vilket det ofta gör, innebär det att provision tas ut om fastigheten säljs under denna period även fast mäklaren inte anvisat någon köpare.

Att tänka på vid direktaffär

Det förekommer ibland att fastighetsägaren väljer att avyttra fastigheten direkt till köparen efter att man låtit värdera den; oftast till någon man känner som arrendatorn eller grannen.

 – Även här skulle jag rekommendera att ta hjälp av en mäklare/jurist för att få det rätt avtalsmässigt där förutsättningarna baseras på båda parters önskemål, säger Carl Johan. Exempelvis ska eventuella stödrätter, som räknas som lös egendom, åsättas ett separat värde. Köparen ska rimligen inte betala lagfartskostnad och säljaren inte eventuell reavinstskatt på den denna del. En annan viktig del som är lätt att glömma, om inte specialist upprättar köpehandligarna, är att deponera handpenningen på ett spärrat konto vid villkorad affär. Handpenningen ska återbetalas till säljaren om affären skulle gå tillbaka på grund av att villkoret inte uppfyllts. Risken finns annars att säljaren har förbrukat handpenningen och inga pengar finns att återbetala till köparen.

Tänk på att kontakta banken i god tid

Avslutningsvis råder Carl-Johan att kontakta banken i god tid innan en försäljning.

 – Till exempel kan fastigheten vara samintecknad och då kanske pantbreven inte ska följa fastigheten som ska säljas utan ligga kvar i fastigheten som säljaren eventuellt väljer att behålla. Det måste alltså ske en säkerhetsförändring - en dödning och nyfastställelse av pantbreven i den fastighet som säljaren väljer att behålla. Det kan också bli aktuellt att extraamortera i samband med försäljningen. Kanske svarar inte kvarvarande säkerhet för den totala skuldsättningen efter försäljningen? Stäm därför av med banken innan, så inga missförstånd sker.

Läs mer

Granbarkborren ställer till stora problem

Läs mer
Läs mer

Så värderas en skogsfastighet som säkerhet vid finansiering

Läs mer
Läs mer

Dags att avverka? Detta bör du tänka på

Läs mer